IVA sulle locazioni.

Ai fini IVA, abbiamo locazioni di “immobili abitativi” obbligatoriamente esenti, locazioni di “fabbricati strumentali” per le quali ai fini dell’imposizione IVA è prevista la possibilità di opzione, ed infine locazioni di “fabbricati strumentali” soggette obbligatoriamente ad IVA, in funzione della posizione del locatario rispetto all’ IVA.

Sono obbligatoriamente esenti da Iva le locazioni che hanno per oggetto fabbricati non strumentali, ossia immobili abitativi, indipendentemente dalla natura dei soggetti che stipulano la locazione. La disposizione si riferisce ai fabbricati che appartengono alle categorie da A/1 ad A/9 e A/11, le cui locazioni sono soggette esclusivamente a Imposta di registro del 2%, mentre sono esente da IVA. E’ prevista una sola eccezione, con locazioni soggette ad IVA al 10% e Imposta di registro in misura fissa, quando il locatore è l’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato e lo stesso viene locato entro quattro anni dal termine dei lavori, per un periodo non inferiore a quattro anni, in attuazione di piani di edilizia convenzionata.

Con riguardo alle locazioni relative ai fabbricati strumentali, ossia appartenenti alle categorie catastali B,C,D,E e A/10, coesistono le due imposte, quali l’IVA e l’Imposta di registro.

In particolare:

• se il locatario non è soggetto IVA, la locazione è soggetta all’IVA del 20% ed all’Imposta di registro dell’1%;
• se il locatario è soggetto IVA, cui è riconosciuta una detrazione superiore al 25%, la locazione è soggetta all’Imposta di registro dell’1%, mentre è esente dall’IVA salvo la possibilità di optare per l’imposizione IVA (volontà da manifestare nel contratto di locazione);
• se il locatario è soggetto IVA con diritto ad una detrazione inferiore al 25%, la locazione è soggetta all’IVA del 20% e all’imposta di registro dell’1%.

I fabbricati ad uso abitativo locati da imprese che li hanno costruiti per la vendita sono soggetti all’IVA del 10%, mentre se si tratta di fabbricati comprati dalle imprese per poi rivenderli, i relativi contratti di locazione sono esenti da IVA e scontano solo l’imposta di registro.

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Approfondimenti:

1. Calcolo acconto IVA
2. Scadenza acconto IVA
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