Come scegliere il mutuo

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L'articolo si propone di suggerire le considerazioni che bisogna fare se ci si trova nelle condizioni di dover sceglier un mutuo.

Prima di affrontare il problema facciamo qualche iniziale riflessione.

La crisi economica, che ha colpito l'economia mondiale ed in special modo i paesi occidentali, ha prodotto condizioni irripetibili per chi volesse acquistare una casa. Il mercato immobiliare infatti è caratterizzato da due essenziali parametri: prezzi degli immobili e costo del denaro. Ed in questo momento per effetto della crisi entrambi sono a valori minimi.

Sarebbe perciò il momento ideale per l'acquisto di un appartamento.

Le cose cambieranno rapidamente. D'altra parte coloro che in precedenza avevano stipulato mutui a tasso variabile si son trovati a pagare rate di circa il 30% in meno di quella pagate nel 2008.

Questa premessa per capire come è difficile ed imponderabile la scelta e le modalità di un mutuo per l'acquisto di una casa.

Fondamentalmente le possibilità sono due: mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile.

Quello a tasso fisso presuppone la restituzione della somma anticipata dalla banca con un interesse a tasso fisso stabilito all'atto della stipula del contratto. Il mutuo a tasso variabile presuppone invece una restituzione del capitale con un interesse a tasso variabile dettato dall'andamento del mercato.

Il tasso di interesse fisso o variabile che sia è dato dalla somma di due indici uno di questi comune ad entrambi è lo spred che è la percentuale di guadagno della banca per portare a termine l'operazione di erogazione del mutuo è l'altro indice è l'EurIRS per muti a tasso fisso e l'Euribor per quelli a tasso variabile.

L'EurIRS è il tasso di interesse medio con cui gli istituti bancari europei stipulano swap per cautelarsi del rischio di interesse.

L'Euribor invece è il tasso di interesse delle transazioni in euro tra banche europee.

Ora indipendentemente da complessi dettagli tecnici il muto a tasso fisso conserva sempre la stessa rata calcolata col tasso di interesse fissato inizialmente. E evidente che se il costo del danaro negli anni cresce e supera quello fissato all'atto della stipula chi ha acceso il mutuo finirà per guadagnarci.

Il mutuo a tasso variabile presuppone una rata variabile calcolata col tasso di interesse del mercato e pertanto se il costo del denaro negli anni cresce il mutuatario finirà per pagare una rata più alta di quella iniziale.

Quelle fin qui descritte costituiscono le condizioni al contorno della situazione che bisogna affrontare quando bisogna scegliere un mutuo.

Ritorniamo ora alla domanda iniziale.

La risposta non è immediata e qualunque sia comporta dei rischi. Il mutuo a tasso variabile è una sorta di scommessa in cui si punta sulla possibilità che i tassi si mantengano bassi per un tempo abbastanza lungo da riuscire a pagare i ratei di interesse. Quello a tasso fisso offre la garanzia di conoscere a priori la rata e di non avere sorprese è quindi indicato per chi percepisce un reddito fisso senza possibilità di grossi incrementi. E' particolarmente conveniente adottare tale soluzione quando si parte da una situazione come quella attuale in cui i tassi di interesse sono ad un minimo storico. In tale situazioni si spunterà un tasso fisso basso e poiché col tempo il costo del denaro crescerà sicuramente si sarà acquisito un buon vantaggio.

Altro particolare che bisogna valutare con attenzione nella scelta del mutuo è lo spred. Questo parametro in tema di libero mercato dovrebbe variare da banca a banca in realtà gli istituti di credito tendono a fare cartello per cui le differenze sono esigue. Comunque anche pochi decimi alla fine significheranno qualcosa per cui conviene fare un'accurata ricerca per capire la banca che applica lo spred più basso. Occorre comunque chiarire che lo spred può essere oggetto di contrattazione con l'istituto di credito che può essere invogliato dall'apertura di un nuovo conto con caratteristiche particolari(accredito stipendio, portafoglio titoli, etc.) e praticare ulteriori ritocchi sulla percentuale di spred.

Altro fattore da valutare con attenzione nell'accensione di un mutuo sono le spese accessorie come perizie, spese notarili etc.(Banco Posta pratica una promozione con 0 spese di istruttoria e perizia).

Interessante è la formula proposta da Unicredit che consente di partire con un mutuo a tasso variabile(anche se con tassi ritoccati in alto) ed offre la possibilità dopo qualche anno di poterlo rinegoziare a tasso fisso.